Herencia y venta de vivienda en Huelva: lo que conviene saber antes de decidir
Vender una vivienda heredada no es lo mismo que vender una vivienda propia. Hay pasos previos que no son opcionales, plazos que afectan a la tributación y decisiones de familia que conviene tomar antes de hablar con ningún comprador. Este artículo lo explica sin rodeos.
Primero lo primero: la vivienda debe estar a tu nombre
Parece obvio, pero es el error más frecuente. Muchas familias llevan años usando o alquilando una vivienda heredada que nunca se ha inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Sin esa inscripción, la venta no puede hacerse: el comprador no puede escriturar algo que, a efectos legales, sigue siendo del fallecido.
Para inscribir la vivienda hay que completar antes el proceso de aceptación y liquidación de la herencia: escritura de herencia ante notario, liquidación del Impuesto de Sucesiones (en Andalucía bonificado al 99% para familiares directos, pero con plazo de declaración de seis meses desde el fallecimiento) y presentación en el Registro.
Si el plazo de seis meses ya ha pasado, se puede solicitar una prórroga o pagar con recargo. El recargo no impide la venta posterior, pero sí aumenta el coste del proceso.
Los pasos, en orden
1Certificado de defunción y últimas voluntades
Son los documentos base. El certificado de últimas voluntades confirma si hay testamento y ante qué notario se otorgó. Se solicita al Ministerio de Justicia y tarda entre dos y cuatro semanas.
2Escritura de herencia ante notario
Si hay testamento, el notario la elabora con todos los herederos. Si no lo hay, hay que tramitar primero una declaración de herederos (más tiempo y más coste). Todos los herederos deben firmar o apoderar a alguien para hacerlo.
3Liquidación del Impuesto de Sucesiones
En Andalucía, los herederos directos (hijos, cónyuge) tienen una bonificación del 99% sobre la cuota. Aun así, hay que declararlo. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable seis meses más con solicitud expresa.
4Inscripción en el Registro de la Propiedad
Con la escritura liquidada, se inscribe la vivienda a nombre de los nuevos propietarios. Desde ese momento, la vivienda puede venderse.
5Certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad
Son obligatorios para vender. Si la vivienda lleva tiempo sin usarse o fue construida antes de los años 80, puede necesitar rehabilitación para obtener la cédula.
La plusvalía municipal y el IRPF
Al vender, hay dos impuestos que el vendedor debe calcular antes de fijar el precio neto que quiere recibir.
El primero es la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Lo recauda el ayuntamiento y depende del valor catastral del suelo y del tiempo transcurrido desde la adquisición. En el caso de herencias, el tiempo se cuenta desde el fallecimiento, no desde cuándo se escrituró la herencia. Puedes estimarla con nuestra calculadora de plusvalía municipal.
El segundo es el IRPF por la ganancia patrimonial. La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el valor que se declaró en la herencia. Si se vendió por el mismo valor o menos, puede no haber ganancia. Si hubo revalorización, tributa entre el 19% y el 28% según el importe.
Un error frecuente es declarar la vivienda en herencia por un valor bajo para pagar menos Impuesto de Sucesiones, sin calcular que eso aumenta la ganancia patrimonial cuando se venda. Conviene hacer los números antes de la escritura de herencia, no después.
Cuando hay varios herederos
Si la vivienda tiene varios propietarios —por ejemplo, tres hijos que heredaron en partes iguales— todos deben estar de acuerdo para vender. Si uno no quiere vender, los demás no pueden obligarle directamente: habría que ir a una acción de división de cosa común, un proceso judicial que puede tardar años.
En la práctica, la mayoría de situaciones se resuelven con negociación entre los herederos: el que no quiere vender compra la parte de los otros, o se acuerda un precio mínimo que todos aceptan. Houspi ha acompañado muchos de estos procesos y en todos los casos el resultado depende de que la conversación entre herederos se haya tenido antes de que aparezca ningún comprador.
Lo que conviene resolver antes de anunciar la vivienda
Antes de publicar la vivienda en ningún portal, conviene tener claro: si la inscripción está al día, si todos los herederos están de acuerdo en vender y en el precio mínimo, si hay cargas o hipotecas pendientes, y cuánto va a quedar neto después de impuestos y gastos.
Una vivienda heredada que sale al mercado sin tener resuelto alguno de estos puntos suele quedar atrapada en un proceso de meses que desanima a los compradores y obliga a rebajar el precio. El orden correcto es primero ordenar, después anunciar.
¿Es tu caso?
Cuéntanos en qué punto está la herencia y te decimos, sin compromiso, qué conviene resolver primero.